關於租賃市場裡，仲介服務費這件事
我在 2005 年剛入行的時候，其實很少聽到「租屋仲介服務」這件事。原因很簡單，那時候房價基期低、租金也更低，房仲公司主要靠買賣成交賺仲介服務費，租賃市場並不是重點。
後來資金慢慢進入房地產市場，房價與租金一路被推高，開始有一群人是「以收租」為主要目的在經營房產。一直到 2016 年左右，租賃仲介公司才真的開始浮上檯面，尤其是在台北市。
為什麼會出現這樣的需求？ 我觀察到，很多想收租的房東，其實不是不懂市場，而是卡在幾個現實問題。
第一個問題，如何行銷？
理論上，現在要刊登租屋資訊不難，平台很多，也有免費資源。但對一些本身有公司在經營、有資產在運作的房東來說，拍照、寫文案、回訊息、帶看房，這整套流程很繁雜，也很花時間。他們會覺得，這些時間如果拿去經營事業、處理投資，效益更高。
第二個問題，「怎麼把房子行銷好」？
隨便找個人帶看，房子當然也可能租得掉，這不是困難點。困難的是，照片怎麼拍、影片怎麼拍，才能讓對的人看到；以及，怎麼在前端就篩選掉不適合的客人，節省雙方時間。
第三個問題，如何判斷房客？
很多房東是用自己過往的經驗在判斷，例如曾經租給外國人有不好的經驗，之後就全面排除。但實務上，不論外國人或本國人，都有可以判斷的依據與標準。房東的經驗值有限，而仲介公司是用大量成交累積出來的判斷。
第四個問題，市場如何變動？
有些房東會覺得，只要把照片、影片放上網，就會有人來租。但租賃市場其實有淡旺季，而且不同產品類型，旺季並不一樣。 分租套房的旺季，多半在每年二、三月，以及七到九月；但五萬元以上的中高總價租賃市場，旺季反而集中在十一、十二月，其次是三到五月。年底常見租約到期，加上外派人員輪調，需求自然出現。
所以我在服務高資產房東時，如果是專任委託，我都會很清楚地告訴他們，不同時間點要做什麼調整。有時候不是只動租金，有時候是調整租客條件，有時候是屋況配置
談到這裡，也會有人問，為什麼房客端也要付仲介服務費？ 因為仲介做的事情，本來就是一體兩面。好的照片與影片，除了幫房東出租，也是在幫房客避免白跑一趟；條件先說清楚，是避免錯誤期待與無效談判。
像是房東不接受養寵物、不接受燒香拜拜，如果房客本身有這些需求，仲介通常會在前端就過濾掉。畢竟，一間幾千萬的資產，月租五萬到十萬，卻可能因為生活習慣造成折損，這樣的情況下，真的適合硬談嗎？我通常不會。
至於服務費的標準，在台灣實務上，一年租期多半是半個月租金，兩年以上是一個月。法令有上限，同一案件最多 1.5 個月，而房客端不論租期長短，通常都是半個月。
房東付這筆錢，其實是在買時間、買經驗、買行銷能力與過濾機制。 我也常遇到房東說：「既然要付仲介費，那租金就訂高一點賺回來。」這裡我會停一下，因為一旦租金高於市場接受度，只會拉長空置期。拖久了，又會回到「不如自己租」的想法。
自己租當然可以，只是要想清楚，行銷能力夠不夠？市場變動時能不能快速調整？帶看時間是不是成本？這些，其實都是代價。
我服務過很多房東，本身事業很忙，手上又有多間出租物件。他們大多選擇花錢買仲介的時間、經驗與過濾機制，而不是自己下來處理。
甚至一些大型建設公司、物業公司，在招租前也會先請我看過整個社區，評估行情、質感、定價與配置。他們很清楚，租金固然重要，但「去貨速度」常常更關鍵。
這些客戶，無論是公司或是手上有數十間房屋的房東，通常都不想再重複試錯，把自己搞得很累。